不動産売却の税金はいくら？計算方法と手取りを守る特例を徹底解説

家を売ったら、税金はいくらかかるのでしょうか。

不動産の売却では数千万円単位のお金が動くため、「売れた金額の何割かを税金で持っていかれるのでは」と不安になる方が少なくありません。ただ実際には、税金がかかるのは売却で出た「利益」の部分だけです。条件によっては、税金がまったくかからないケースもあります。

個人的に不動産売却の相談記事や国税庁の資料を読み込んで感じるのは、税額を左右するのは売却価格よりも「所有期間」「購入時の書類」「特例を使えるかどうか」の3点だということです。本記事では、税金の種類から計算方法、使える特例、確定申告の流れまでを、専門知識がない方にもわかるように整理しました。

不動産売却でかかる税金は4種類、中心は譲渡所得税

不動産を売ったときにかかる主な税金は、次の4つです。

印紙税は、平成26年4月1日から令和9年3月31日までに作る不動産売買契約書なら軽減税率が使えます。契約金額が500万円超1,000万円以下なら5,000円、5,000万円超1億円以下なら3万円です。

登録免許税は、住宅ローンが残っている家を売るときの抵当権抹消登記などで発生します。所有権移転の登記費用は、一般的には買主が負担します。

この2つは数千円から数万円で済むことがほとんどです。本当に注意すべきなのは、利益に対してかかる所得税と住民税（まとめて「譲渡所得税」と呼ばれます）。ここからは、この譲渡所得税に絞って見ていきましょう。

譲渡所得の計算方法と取得費・譲渡費用のルール

国税庁のタックスアンサー（No.1440）では、譲渡所得の金額を次の式で計算するとしています。

「取得費」は、ひとことで言えばその不動産を手に入れるためにかかったお金です。「譲渡費用」は売るためにかかったお金を指します。

取得費は建物の減価償却を差し引いて計算する

取得費には、購入代金のほか、購入時の仲介手数料や登記費用、あとから行ったリフォームなどの改良費が含まれます。

ここで見落とされがちなのが、建物部分の「減価償却」です。減価償却とは、建物が年月とともに古くなって価値が下がった分を差し引く考え方のこと。土地は古くならないので、差し引くのは建物だけです。自宅など事業に使っていない建物の場合、国税庁は「建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数」で計算するとしています。償却率は、木造なら0.031、鉄筋コンクリート造なら0.015です。

取得費がわからないときの「5％ルール」に要注意

相続した実家などで、購入時の契約書が見つからないことはよくあります。

この場合は、売却価格の5％を取得費とする「概算取得費」を使えます。ただ、5,000万円で売った家なら取得費はわずか250万円。実際の購入価格よりはるかに小さい金額になりやすく、税額が大きく膨らむ原因になります。

売却を考え始めたら、まず購入時の売買契約書や領収書、通帳の記録を探すことをおすすめします。

譲渡費用に含まれるもの・含まれないもの

譲渡費用に含まれる代表例は、仲介手数料、売主が負担した印紙税、測量費、売るために建物を取り壊した費用などです。一方で、固定資産税や日常の修繕費といった維持・管理の費用は含まれません。住宅ローンの繰上返済手数料なども、一般的には譲渡費用にならないとされています。

所有期間で税率は約2倍変わる

譲渡所得税の税率は、所有期間が5年を超えるかどうかで大きく変わります。

利益が1,000万円なら、長期で約203万円、短期だと約396万円。同じ物件でも、税金の差は190万円以上になります。

所有期間は「売った年の1月1日」で判定する

国税庁は、長期譲渡所得を「譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える」土地建物の譲渡による所得と定めています。つまり、実際に持っていた期間が5年を過ぎていても、売った年の1月1日時点で5年以下なら短期扱いです。

例えば2020年に買った物件なら、2026年1月1日以降に売れば長期になります。売却時期を数か月ずらすだけで税率が半分になるケースもあるため、購入日は必ず確認しておきましょう。

令和9年分からは内訳が変わる予定

令和8年度税制改正で「防衛特別所得税」（所得税額の1％）が創設され、令和9年1月1日以後の所得に適用されます。同時に復興特別所得税は2.1％から1.1％に引き下げられるため、上乗せ分の合計は2.1％のままです。上記の20.315％・39.63％という合計税率は変わりませんが、確定申告書の記載項目が増える点は覚えておくと安心です。

計算例で見る税額シミュレーション

具体的な数字で確認してみましょう。

20年前に4,000万円（土地2,000万円・木造建物2,000万円）で買ったマイホームを、5,000万円で売ったケースです。譲渡費用は仲介手数料など200万円とします。建物の減価償却費は「2,000万円×0.9×0.031×20年」で1,116万円なので、取得費は2,884万円。譲渡所得は1,916万円になります。

正直なところ、この差には改めて驚かされます。書類の有無と特例の使い方だけで、手取りが900万円以上変わる計算です。

税金を大きく減らせる主な特例

譲渡所得税を軽くする特例はいくつかありますが、個人の売却でよく使われるのは次のものです。なお、特別控除額の上限は、年間の譲渡所得全体で5,000万円とされています。

マイホームの3,000万円特別控除

自分が住んでいる家、または住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売った家が対象です。所有期間の長さは問われません。

ただし、親子や夫婦など「特別の関係がある人」への売却は対象外で、前年・前々年にこの特例を使っていないことも条件です。また、10年超所有の軽減税率とは重ねて使えるため、控除しきれなかった利益にも低い税率が適用されます。

相続した空き家の3,000万円特別控除

親が一人で住んでいた家を相続して売る場合に使える特例です。国税庁によると、主な要件は次のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建てられた家で、マンションなど区分所有建物ではない
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
• 売却代金が1億円以下で、相続後に貸したり住んだりしていない
• 耐震リフォームか取り壊しを行う（売った後、翌年2月15日までに行われる場合も可）

相続人が3人以上で共有した場合は、1人あたりの控除額が2,000万円に下がる点にご注意ください。また、この特例を使うと、相続税の一部を取得費に足せる「取得費加算の特例」とは併用できません。どちらが有利かは、税理士に試算してもらうのが確実です。

売却で損が出たときの特例

住宅ローンが残る自宅を買値より安く売った場合など、一定の要件を満たせば、損失を給与所得などと相殺（損益通算）できます。令和8年度税制改正で、これらの特例の適用期限は令和9年12月31日まで2年延長されました。

確定申告の流れと見落としやすい影響

不動産を売ったら、原則として翌年に確定申告が必要です。

特例を使って税金が0円になる場合でも、確定申告をしなければ特例は適用されません。申告書には「譲渡所得の内訳書」を添付し、国税庁の確定申告書等作成コーナーを使えば自宅からでも作成できます。

もうひとつ見落とされやすいのが、翌年の社会保険料への影響です。特別控除を差し引いた後の譲渡所得は、国民健康保険料などの計算に含まれる場合があります。会社を辞めて国民健康保険に加入している方は、FIRE後の社会保険料の考え方もあわせて確認しておくと安心です。

売却資金を再び不動産で運用したい方は、少額から始められる不動産クラウドファンディングという選択肢もあります。また、金などほかの資産を売る場合は税金の仕組みが異なるため、金の売却と節税の考え方も参考になるはずです。

まとめ：売る前に「税金込みの手取り」を把握しておく

不動産売却の税金は、売却価格ではなく利益に対してかかります。

税額を大きく左右するのは、売った年の1月1日時点での所有期間、購入時の書類の有無、そしてマイホームや相続空き家の特例を使えるかどうかです。相続空き家特例や損益通算の特例には期限があるため、該当しそうな方は早めにスケジュールを立てておきましょう。

制度は毎年の税制改正で見直されることがあります。実際に売却する際は、国税庁の最新情報を確認するとともに、判断に迷う部分は税理士や税務署に相談しながら進めていくことをおすすめします。

よくある質問（FAQ）